¿Cómo funciona la subdivisión de terrenos? La propiedad es un derecho absoluto e individual al que puede acceder cualquier persona por regla general de nuestro derecho civil…

Con ello, podemos hacer el uso que estimemos conveniente sobre nuestro terreno individual como por ejemplo para habitarlo o arrendarlo.

Por eso, muchos dueños tienen en mente comprar un terreno para poder subdividirlo y así rentabilizarlo al máximo para crear nuevas propiedades y así vender o arrendar.  

¿Qué es la subdivisión de terrenos?

Según el decreto 47 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile, “Ordenanza general de urbanismo y construcción”, se entiende por subdivisión de terrenos:

“Es el proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios restantes”.

En palabras simples, este es un proceso que consiste en la división simultánea de un terreno en un número de lotes menores en superficie.

Estos lotes habitables, están limitados por el plan regulador respectivo, de acuerdo a la superficie predial mínima.

La subdivisión de terrenos es un procedimiento de tipo administrativo que se lleva a cabo bajo la autorización de Obras Municipales (Municipalidad a la que corresponde el terreno).

¿Cómo tramitar la subdivisión de terrenos?

En primera instancia, el dueño del terreno debe realizar una solicitud de subdivisión (realizado por un arquitecto), el que debe contener el plano del Conservador de Bienes Raíces del terreno a subdividir.

Una vez presentada la documentación necesaria, la Dirección de Obras Municipales tendrá un plazo de 30 días para revisar los antecedentes acompañados en la solicitud.

Al vencer ese plazo, se debe dictar una resolución exenta para aprobar, denegar o hacer observaciones a la solicitud presentada.

En el caso de ser aprobada, el plano debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo al margen de la inscripción de dominio vigente de la propiedad.

Esta tramitación tiene un costo aproximado del 2% del avalúo fiscal del terreno, que debe ser cancelado en la Dirección de Obras Municipales, además del pago por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.  

 ¿Qué requisitos tiene que cumplir la subdivisión de terreno?

Se deben cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y lo que disponga el instrumento de planificación territorial.  

¿Se puede dividir en cualquier tipo de suelo?

Se pueden subdividir tanto predios urbanos como rurales, pero se tiene que tener en consideración que la superficie predial mínima será diferente en cada tipo de suelo.

Según lo anterior, existe un metraje mínimo para subdividir predios, el que será diferente dependiendo del tipo de suelo:

• Si es un terreno agrícola, el mínimo en que se podrá dividir será de 5.000 metros cuadrados.
• Para un bien urbano, el mínimo en que se podrá dividir se reduce a 300 metros cuadrados (en el caso de los sectores más poblados se reduce a 100 metros cuadrados).

Además, el límite de lotes en el que se puede dividir un terreno está fijado por la cantidad de superficie predial mínima que se pueda trazar sobre el plano original.

Por ejemplo, si tenemos un terreno de 30.000 metros cuadrados, podremos dividir el suelo en 6 lotes de 5.000 metros cuadrados cada uno (cantidad mínima para terreno agrícola).

El que se encarga de definir el tamaño mínimo para subdividir es el Consejo Municipal, en el que se encuentra definido el respectivo instrumento de planificación territorial…

Puede ser el Plan Regional de Desarrollo Urbano, Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, Plan Seccional o Límite Urbano.

*Es importante que para hacer válida la solicitud de subdivisión, quede firmada por un arquitecto* 

¿Qué es el paso de servidumbre?, ¿qué relación tiene con la subdivisión de terreno?

Hablamos de servidumbre de paso o tránsito como un derecho legítimo concebido al dueño de un predio que se haya perdido la comunicación por completo del camino público.

Esto generalmente puede ocurrir debido a que la propiedad está interpuesta de otros predios. Este recurso permite exigir legalmente una indemnización al dueño si su uso fuese indispensable.

Para entender mejor te exponemos un ejemplo, supongamos que una persona está interesada en comprar una propiedad, pero que el único paso hacia ese hogar significa cruzar a través de la propiedad de un vecino…

Esta persona no debería tener motivos para dejarte pasar por dentro de su propiedad, y menos si tiene en consideración el peligro que supone exponerse a extraños.

Por ende, llegas a un acuerdo legal con tu vecino para poder transitar libremente desde tu predio hasta el camino público, y viceversa.

Pero no todo llega a un acuerdo en primera instancia, generalmente esta situación es atendida judicialmente y tú tienes que entregarle una indemnización a tu vecino por usar parte de su predio para cruzar…

La relación con la subdivisión de terreno es importante ya que al determinar el loteo del suelo algunas personas tendrán acceso directo al camino principal, y otras no.

Por ende, se hace necesario establecer derechos de servidumbre para poder determinar accesos para aquellos habitantes que queden sin acceso principal o rodeados por otros lotes.

Si bien no es una obligación legal, lo ideal es establecer los derechos de servidumbre cuando se subdivide un terreno e impide que ciertos espacios tengan acceso a vías principales.  

¿En qué me debo fijar antes de comprar un terreno?

• ROL de la propiedad: Es el punto más importante, puesto que debes fijarte en que las cosas que vayas a comprar queden a tu nombre, y no, de otro dueño.

El ROL, es el número que identifica a una propiedad y es único, ya sea en departamento, casa o terrenos.

Lo importante es tener en cuenta que cuando me venden una propiedad con ROL puedo demostrar ante las autoridades que la propiedad tiene un nuevo dueño.

Ahora bien, puede darse la situación de que el terreno en venta tiene una promesa de venderte el terreno con un ROL a futuro, puesto que se hará subdivisión de terreno para que lo habiten otras personas.

Nunca aceptes una cesión de derecho que no te otorgue un ROL o promesa de ROL (ventas de un porcentaje del terreno para varias personas), ya que no dejan inscrito el terreno legalmente a nombre de cada persona que lo habita.

• Documentación legal: Muchas personas pasan por alto este punto y luego terminan arrepintiéndose. Lo clave es pagar por un estudio de títulos a un abogado, y así evitar irregularidades y situaciones que el vendedor pueda estar ocultando u omitiendo.  

• Servicios básicos: Este punto dependerá netamente de la ubicación en que se encuentre el terreno, en muchas ocasiones, no cuentan con servicios de agua, electricidad o alcantarillado.

Es por esto que tienes que asegurarte de la probabilidad real que tiene el terreno de tener acceso a estos servicios a futuro (en muchas ocasiones quedan en manos de la inmobiliaria a cargo del loteo).  

• Reglamento interno: En caso de comprar dentro de un loteo o condominio, es importante conocer bien si existe un reglamento interno (lo que se puede hacer y no, dentro del loteo)