El multifamily o renta residencial ha mostrado en nuestro país un gran desarrollo en los últimos años. Para fines del 2020, ya habían más de 12.000 unidades en arriendo, en cerca de 60 edificios.
¿Qué es el multifamily?
La renta residencial, una categoría de activo casi inexistente en Chile hasta hace poco, ha llegado a ser uno de los activos inmobiliarios de mayor interés para los inversionistas. Se trata de un mercado que ha crecido muy rápido.
El Census Bureau de los Estado Unidos, define como “multifamily housing” aquellos desarrollos habitacionales con más de 5 unidades. Éstos pueden ser tanto para venta como para arriendo.
En este artículo, haremos referencia a aquellos orientados para el arriendo y que cuentan con un solo propietario.
Los multifamily nacen hace más de un siglo y su origen tiene que ver con el aumento sostenido de la población urbana. La necesidad de contar con más viviendas en la ciudad y la imposibilidad de resolver este problema con viviendas unifamiliares, genera la aparición de la renta residencial.
Dentro de los nichos que podemos destacar del multifamily, están:
- Student housing. Edificios habitacionales para estudiantes.
- Executive rentals o apart hotels. Unidades amobladas que se pueden arrendar por día o por periodos más largos.
- Senior housing o residencias para adultos mayores. Entregan una solución para personas mayores y es un nicho de gran potencial.
Características del multifamily
- Al ser un edificio administrado de forma centralizada, se pueden resolver problemas de forma integral.
- Al tener un solo propietario, las mantenciones se pueden realizar de manera adecuada y a tiempo.
- Hay una comunicación más cercana con los vecinos.
- Por lo general, la conectividad es muy buena.
- Hay muchas actividades que acercan a la comunidad.
Multifamily en Chile
De acuerdo a cifras entregadas por BDO, para fines del 2020 ya habían 57 proyectos multifamily en Santiago, con una oferta de cerca de 12.500 unidades. Éstos se encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas y concentrados en pocas comunas.
Los edificios están emplazados en los ejes del metro, siendo la conectividad un aspecto importante a la hora de decidir la ubicación de este tipo de proyectos.
En nuestro país, los edificios de este tipo cuentan con algo más de 200 unidades. El desempeño de estos proyectos ha sido bueno, con una buena demanda. La superficie promedio está en 38 m2 y su configuración más común es de un dormitorio y un baño, seguido por la de dos dormitorios y un baño, y los estudios.
La compra y arriendo de propiedades habitacionales, se ha convertido en una forma de ahorro e inversión.
¿Por qué invertir en multifamily?
- Activo inmobiliario resistente a los ciclos económicos.
- Tiene una rentabilidad mayor que otros activos.
- Componente valioso en carteras de inversión.
- Diversifica el riesgo.
- Hay posibilidades de coinvertir con otros inversionistas.
¿Cómo invertir en multifamily?
Los proyectos multifamily tienen importantes requerimientos de diseño, que se deben tener en cuenta a la hora de desarrollarlos. Tienen que existir espacios donde sea posible compartir y mejorar la experiencia del usuario en el edificio. Por ejemplo, piscinas, gimnasios, espacios para reuniones, etc.
Son edificios que en realidad parecen más un hotel que un lugar sólo residencial. Buscan formar una comunidad con sentido de pertenencia. Para esto, es necesario tener una solución arquitectónica adecuada.
Se debe considerar que una mayor inversión inicial, puede evitar posteriores costos de mantención del edificio a largo plazo. Es importante la calidad de la estructura, materiales utilizados en pisos, artefactos de baño, etc.
La eficiencia energética también es un punto a tomar en cuenta. La aislación térmica y la orientación del inmueble, puede traducirse en ahorros significativos de energía.
Otro punto importante, es que debe contar con un número considerable de estacionamientos.
La seguridad también es clave en los multifamily. Por un lado, contar con niveles adecuados de seguridad en su infraestructura. Por otra parte, contar con personal capacitado que evite que personas ajenas a la comunidad ingresen al recinto.
La mayor o menor importancia de cada factor, dependerá del enfoque que tenga el proyecto y para quién está orientado.
