Es común invertir en bienes raíces, a pesar de que involucran un compromiso económico a largo plazo. Cuando se pueden vender, se obtienen grandes ganancias por la plusvalía del inmueble.
¿Qué es la plusvalía?
Cuando hablamos de plusvalía o plusvalor, nos referimos al incremento del valor de venta de una propiedad que previamente fue comprado por un precio mucho menor.
La plusvalía es un incremento del valor de un bien, pero no depende de su propietario. Depende de diversos factores como la accesibilidad, ubicación dentro del entorno urbano, servicios e infraestructura colindantes, entre otras cosas.
Muchos de estos elementos son circunstanciales. Sin embargo, es posible incrementar el valor de una propiedad si se toma en cuenta una valuación inmobiliaria que contemple:
- Servicios: El inmueble debe contar con los servicios básicos (agua, gas, electricidad), y el pago de contribuciones al día.
- Acabados: Es necesario revisar los desperfectos que pueden generarse en una propiedad por desgaste en el tiempo.
- Mantenimiento: El mantenimiento preventivo puede evitar futuras reparaciones costosas.
- Arquitectura: Que la estructura de la construcción esté en buen funcionamiento, con espacios bien distribuidos, buena iluminación, entre otros.
La plusvalía es muy similar a una inversión en la bolsa de valores, ya que con el tiempo su valor incrementa y se capitaliza.
El valor del producto es mayor al salario de un trabajador, por lo que representa un buen margen de ganancia para quienes invierten en una propiedad.
¿Qué factores afectan la plusvalía de un bien raíz?
El aumento de la plusvalía inmobiliaria se ve influenciada directamente por factores externos que mejoran la calidad de vida de aquellos que viven en un inmueble.
- Ubicación: La ubicación es uno de los puntos más importantes, ya que determina el estatus actual de la propiedad en venta y muestra una proyección proporcional del incremento de su valor a futuro.
- Infraestructura urbana: Obras que den soporte funcional ofreciendo bienes y servicios en beneficio de los habitantes, mejorando su calidad de vida, como por ejemplo la red de energía eléctrica, sistema de agua potable, drenaje pluvial, recolección de basura, etc.
- Servicios públicos y privados: Obras ya realizadas en el sector de carácter público como municipalidades, centros de seguridad ciudadana, registros civiles, entre otros.
- También se considera el tipo de obras de carácter privado que agregan un plus a la calidad de vida, como centros comerciales, espacios de entretenimiento, centros de educación, etc.
- Movilidad urbana: Las personas les interesa el tiempo de traslado que tienen para cumplir todas sus tareas diarias, por lo que un incremento del valor contemplaría la construcción cercana de transporte público (metros, red de buses) y privado (Uber, Didi, Cabify).
- Proyecciones: Municipios y el Estado tienen considerado planes de desarrollo urbano a largo plazo con los que proyectan posibles crecimientos de las ciudades. Con ello, pueden conocer el uso del suelo a futuro y establecer los futuros negocios y viviendas a construir.
- Mantenimiento y preservación del inmueble: El dueño de la propiedad realice un mantenimiento recurrente para lograr la preservación de la propiedad con el pasar de los años. Una propiedad descuidada requiere gastos que afectan indirectamente a su valor.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Para calcular la plusvalía de una propiedad no existe una ecuación exacta, ya que su aumento estará condicionado siempre por el crecimiento del sector en el cual se encuentra la propiedad.
Sin embargo, se pueden considerar algunos elementos para poder trazar una proyección del crecimiento de un inmueble a futuro.
- Conocer el valor catastral del suelo: Hay que considerar una base imponible de la propiedad fijada por un municipio o Estado, este valor corresponde al suelo utilizado para la construcción, no el de la propiedad.
- Años que transcurren entre la compra y la venta: además se le debe agregar un porcentaje de incremento por los años de uso desde que se compró la propiedad.
- Gravamen: Documento establecido por el Conservador de Bienes Raíces.
Actualmente existen diferentes aplicaciones móviles para IOS y Android capaces de calcular la plusvalía de un inmueble si estás interesado en venderla, como así también puedes solicitar el cálculo en la municipalidad donde se encuentra la propiedad.
Aunque el inmueble tiende a la plusvalía, existen casos poco comunes en los que se puede presentar una minusvalía, como por ejemplo alguna catástrofe natural o devastación estructural causada por personas que disminuyan el valor de las propiedades del sector.
Paralelo a esto, puede que una propiedad no incremente su valor a futuro, pero tranquilo, no significa que estarás perdiendo dinero ya que el valor de la propiedad se mide en UF (valores reales y no nominales), por lo que su valor solo cambiará con la inflación en el país.
