LA IMPORTANCIA DEL ESTUDIO DE TÍTULOS
Al decidir comprar un inmueble, es imprescindible asegurarse de que todos los antecedentes de la propiedad en venta se encuentren en regla. Esto evitará que te encuentres con alguna sorpresa al momento de inscribir la propiedad, cuando ya esté firmada la escritura y quizás incluso hayas realizado un pago efectivo al vendedor.
Los títulos tienen carácter probatorio y de validez, entregando toda la información necesaria respecto al bien raíz y la identidad de las partes involucradas en el negocio.
Un estudio de títulos da la seguridad de contar con un título que cumpla con todas las formalidades pertinentes, dando fe pública a los actos realizados, para que sean imponibles frente a terceros y al Estado. Para esto es necesario que sea firmado por un notario competente y registrado ante el Conservador de Bienes Raíces. Esto garantiza el correcto ejercicio de las facultades que acompañan al derecho de propiedad: uso, goce, disfrute y disposición.
¿En qué consiste el estudio de títulos y por qué es necesario?
El estudio de títulos es el acto preparatorio de revisar y comprobar todos los documentos relacionados con el bien raíz involucrado en la compraventa. Esto incluyendo los últimos 10 años registrados. Es clave realizar este estudio, por varios motivos.
VENTAJAS DE REALIZAR UN ESTUDIO DE TÍTULOS
- Mayor seguridad jurídica a la hora de comprar un inmueble.
- Entrega mayor legitimidad al acto.
- Permite comprobar las características, medidas y propiedades del bien que se está comprando.
- Revisar las transacciones anteriores que pueda haber tenido el bien raíz, garantizando que no existan prohibiciones o irregularidades asociadas a él.
- Comprobar que el vendedor cuenta con la facultad de realizar la venta, ya sea como propietario o mandatario. También con relación a su estado civil, capacidad, etc.
¿QUIÉN DEBE PAGAR EL ESTUDIO DE TÍTULOS?
La forma depende de la figura que tenga la operación. Si se trata de una compra al contado, es el comprador quien debe encargar el estudio de títulos a su abogado. En el caso de créditos hipotecarios, es el banco el que la realiza como parte de los gastos que se cobran al comprador.
Si la compra es realizada mediante banco, éste efectuará el estudio una vez que haya aprobado los antecedentes comerciales y tasado la propiedad. Si bien el vendedor o inmobiliaria están obligados a entregar todos los títulos y antecedentes, es el comprador quien paga por el estudio de éstos. EL motivo es que el interés principal de que esté todo regularizado y la propiedad se pueda inscribir a su nombre sin inconveniente es precisamente de la Parte Compradora.
¿CUÁLES SON LOS RIESGOS DE NO REALIZAR UN ESTUDIO DE TÍTULOS?
Es necesario entender que en un proceso de compraventa el estudio de títulos es una parte necesaria. Es la única forma de evitar las irregularidades, como que el vendedor no sea propietario pleno del bien, exista un crédito hipotecario sin pagar, se haya vendido anteriormente el bien raíz a otra persona, etc.
En definitiva, el estudio de títulos se realiza para evitar que los contratos que constituyen la compraventa estén mal hechos y da seguridad a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario.
¿CUÁLES SON LOS PASOS DE UN ESTUDIO DE TÍTULOS?
- Revisar la escritura de compraventa anterior, en el caso de inmuebles usados, la inscripción con vigencia de no más de 30 días, las hipotecas y gravámenes que puedan afectar la propiedad, y posibles embargos o prohibiciones de enajenar que hayan sido decretados por resolución judicial.
- Si corresponde, se debe revisar la declaración de bien familiar emanada de un tribunal de familia.
Los antecedentes mencionados se obtienen del Conservador de Bienes Raíces competente. Existen algunas limitaciones en el caso de adquisición de dominio en zonas fronterizas, franjas limítrofes o costeras que afectan a extranjeros. También restricciones especiales en el caso de terrenos indígenas y la prohibición de enajenar por un periodo de cinco años por adquisición mediante subsidio habitacional.
¿CUÁL ES EL PAPEL DEL ABOGADO?
Es quien busca asegurarse de que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de firmar un contrato que implique transferencia del dominio sobre un bien raíz o la constitución de otros derechos reales distintos del dominio.
Dentro de las consideraciones que deberá tener este profesional al momento de realizar el estudio de títulos, están: que no existan condiciones, embargos, interdicciones, prohibiciones, hipotecas o gravámenes que afecten al inmueble.
En el informe final, el abogado señala y deja constancia de si los títulos están ajustados a derecho o no. Cuando los títulos tienen problemas, se deben indicar las observaciones y si tienen solución. Si todo está bien, se podrá celebrar un contrato sobre el inmueble sin ningún problema.
