¿Cómo funcionan los créditos hipotecarios?

Un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación o construcción de una vivienda. En el caso de compra, sirve tanto para propiedades nuevas como usadas, oficinas, locales comerciales, etc.

Como plazo mínimo otorgado encontramos los cinco años y como máximo treinta. A estos préstamos se les aplican intereses, que puedes ser fijos, variables o mixtos, dependiendo del acuerdo al que llegue el cliente con la entidad financiera.

Es importante destacar que también hay una serie de cargos asociados al crédito hipotecario que se deben considerar a la hora de determinar qué oferta es más conveniente.

Una de las características principales de este tipo de créditos es que la propiedad queda en garantía para la entidad que ha facilitado el dinero, en caso de que no se realicen los pagos pactados. Este es uno de los tantos motivos por los que antes de tomar un crédito hipotecario se debe analizar la capacidad de hacer frente al dividendo en el futuro.

¿Para qué fin podemos solicitar un crédito hipotecario?

– Vivienda: En este caso sólo pueden acceder personas naturales.
– Fines generales: En este caso pueden acceder también personas jurídicas (empresas).

La opción más utilizada de este tipo de crédito es la del crédito de compraventa. Se utiliza para la compra de una vivienda y el negocio se puede realizar entre particulares o con una inmobiliaria.

Sin embargo, hay otra opción y esta consiste en dejar tu propiedad en garantía para hacer uso del dinero con otro fin. Esta alternativa da libre disposición de los fondos.

Por último, si tienes un crédito hipotecario y deseas refinanciarlo, está la opción de compra de cartera o repactación. Esto es un nuevo crédito que incorpora todas las deudas pendientes con la misma institución u otras. Así, se gestiona una nueva tasa y cuota a pagar.

Tipos de crédito hipotecario

– Letras de crédito: Se financia con un instrumento que emite el banco, llamado «letras hipotecarias». Éstas pueden ser transadas en la Bolsa de Valores por el banco o ser adquiridas por la institución financiera o un tercero. Este tipo de préstamo no es muy común.

– Mutuo hipotecario endosable: El préstamo es financiado con recursos de la entidad financiera y puede ser transferido por endoso por parte del banco, para que quien pide el crédito pague su deuda a la entidad a la que sea endosado el préstamo. Mutuarias y algunos bancos entregan este tipo de préstamos.

– Mutuo hipotecario no endosable: Es la opción más habitual. El crédito es financiado con recursos propios de la entidad, pero no se puede endosar para que otro lo pague. La regulación depende de lo pactado por contrato y se basa en la Ley General de Bancos y la Ley 18.010, que hace referencia a las operaciones de crédito de dinero.

Opciones de mutuos no endosables

– Mutuo hipotecario de tasa fija: Presenta un dividendo fijo en la totalidad de sus cuotas, con una tasa que se mantiene a lo largo del periodo de pago. Ahora, como las cuotas se pactan en Unidades de Fomento, el monto a pagar variará de acuerdo a las fluctuaciones que presente la UF.

– Mutuo hipotecario de tasa variable: La tasa cambia una vez al año. Se toma en cuenta para esto la Tasa Activa Bancaria (TAB), que es informada y determinada por la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras para cada día hábil, y la comisión pactada por escritura. La suma de estas dos cifras da la tasa final con la que se calculará el dividendo. Por el nivel de riesgo que implica, este es el producto menos frecuente.

– Mutuo hipotecario de tasa mixta: Parte con tasas fijas los primeros años, por lo general de uno a siete, y luego se vuelve variable. Lo atractivo es que durante la tasa fija el interés suele ser conveniente, pero al pasar a tasa variable esto puede cambiar y terminar siendo una mala opción.

– Mutuo hipotecario en pesos: Posee tasa fija, pero en pesos. Este tipo de crédito es conveniente en caso de alta inflación, que es un aumento sostenido en el precio de las cosas y una pérdida en el valor del dinero. De esta forma, si el peso pierde valor, va a ser más barato el dividendo a pagar.

Antes de tomar una decisión, es bueno asesorarse bien y ver cuáles son las distintas opciones que te ofrecen las entidades financieras. Toma siempre en cuenta la mayor cantidad de factores posibles. Infórmate bien, para que sepas exactamente cuál es el valor que terminarás pagando en cada uno de los casos. Puede que una alternativa que a simple vista se vea fabulosa, no sea la mejor.