Si tienes la idea de invertir en una propiedad, debes saber que es el IVA inmobiliario y que todos los detalles del proceso podrían variar el valor final de una propiedad, incluso si es que tienes que pagar el IVA…
¿Qué es el IVA inmobiliario?
Hablamos del IVA (Impuesto al Valor Agregado), como un tipo de impuesto añadido al costo de adquisición de bienes o al usar cierto tipo de servicios.
Este impuesto puede afectar a algunos compradores inmobiliarios, dependiendo de las características que tenga la propiedad al momento de elegir.
Muchos se estarán preguntando si el IVA aplica para todas las propiedades en venta actualmente, la verdad es que no es tan solo esa parte, también puede afectar a las usadas.
Ya sea una persona natural, una constructora o una inmobiliaria quien tenga la propiedad en venta para su comercialización puede que no esté libre del impuesto.
¿Qué pasó en 2016 con la Reforma Tributaria?
Desde el 1 de enero de 2016, la Reforma Tributaria en Chile cambió varias reglas del juego sobre mercado habitacional, siendo una de las más importantes la venta de propiedades que estarían sujetas a un IVA.
Pero ojo, es una cláusula que no afecta al 100% de las propiedades, ya que el IVA se aplicaría eventualmente a todas las ventas efectuadas por los vendedores habituales.
Ya sea en el caso de un inmueble nuevo o uno usado, un vendedor habitual es aquella persona natural o con certificación en corretaje de propiedades, que tiene el propósito de revender casas a un precio mayor.
Dentro de la nueva Ley de Modernización Tributaria promulgada en 2020, varios factores fueron considerados para crear una serie de cláusulas que liberan a ciertos contribuyentes de realizar el pago de IVA…
Entonces, ¿quiénes tienen que pagar el IVA inmobiliario actualmente?
Con el fin de resolver las dudas que te han quedado hasta el momento, es bueno mencionar que el SII (Servicio de Impuestos Internos), explica los requisitos que los contribuyentes deben cumplir si están adquiriendo su primera propiedad y no saben si pagar este extra.
Por otro lado, si estás dentro del negocio inmobiliario, es necesario que tengas actualizados tus conocimientos sobre la nueva normativa para comprenderla y aplicarla en la venta.
Hay que tener presente que este IVA afecta a las empresas constructoras, inmobiliarias y personas que realicen ventas y transacciones de propiedades habitualmente.
Antes de la nueva norma de 2016, las propiedades no estaban obligadas a pagar IVA, y esto ha ido afectando el costo de las operaciones de forma directa…
Con respecto al IVA al inmueble, la reforma tributaria aclara que los bienes raíces por los que se firmó una promesa de compraventa anterior al 2016, están exentas de pago.
Actualmente existen una serie de cláusulas que ayudan a determinar si un contribuyente debe pagar el impuesto de IVA:
- Si las utilidades derivadas de la venta de un inmueble superan las 8.000 UF. En este caso solo se tiene que pagar el impuesto correspondiente al capital superior al monto señalado.
Para hacer este pago, la ley estipula un método de pago único con tasa del 10%, o reliquidar el impuesto global complementario durante los años en que la propiedad le pertenecía (con un tope de 10 años).
- Ser una empresa constructora, inmobiliaria o persona natural que realice ventas y transacciones de propiedades frecuentemente como actividad de negocio.
- Ya sea un inmueble usado o nuevo, el IVA debe pagarse de igual forma si quien las vende es considerado un “vendedor habitual”.
- El IVA debe pagarse al momento de efectuar la firma de escritura de venta, y su valor debe hacerse por el costo final del inmueble.
Por ende, ¿qué propiedades quedan exentas de pagar el IVA?
Diversas situaciones pueden dar paso a la exención del pago de IVA, las que según el SII podrían llegar a ser:
- El vendedor no es habitual (no se dedica a la venta de inmuebles).
- Contar con promesa de compraventa celebrada válidamente antes de enero de 2016.
- El inmueble tiene permiso de edificación otorgado antes de enero de 2016, y su construcción finalizó ese año.
- Si el contribuyente dueño de la propiedad es beneficiario del subsidio de vivienda.
- Si se trata de la venta de un terreno o sector no urbanizado.
- El interés del crédito hipotecario no paga IVA.
¿Y qué pasa con las copropiedades como condominios y departamentos?
Para el caso de inmobiliarias que se consideren vendedores habituales, deben pagar IVA, debido a que el rubro al que se dedican es a la venta de propiedades.
En el caso de las copropiedades inmobiliarias se calcula solo sobre el valor de venta de la construcción realizada, dejando afuera el cálculo del valor del terreno.
Cabe destacar que el valor del terreno no es arbitrario, sino que se obtiene de acuerdo a los porcentajes de copropiedad de cada una de las unidades.
Estos son estipulados en la escritura de compra de la propiedad, y siempre se puede solicitar a la inmobiliaria que sea transparente con este punto.
Un aspecto importante a tomar, dentro de los gastos comunes que tendrás que costear en la comunidad, también cuentan con un pequeño porcentaje de IVA por copropiedades.
