Tener problemas con un arrendatario, es algo que ningún propietario de inmuebles quiere vivir. Si bien hay formas de prevenir dificultades, como la firma de un buen contrato de arriendo, nunca estamos libres de las complicaciones.
Dar una propiedad en arriendo es un buen negocio para quienes invierten en bienes raíces. Pero a pesar de tomar los resguardos necesarios, puede pasar que tengas problemas con tu arrendatario.
Te contamos cuáles son los inconvenientes más comunes entre un arrendador y su arrendatario, al igual que algunas de las soluciones que se pueden implementar.
Arrendatario moroso
Esta es una situación que se da con más frecuencia de lo que quisiéramos. Incluso, se puede transformar en un hábito el no pagar dentro de los plazos establecidos. También hay arrendatarios que realizan el pago de manera fraccionada, a lo largo del mes. Cualquiera de estas situaciones, genera un problema al arrendador.
Prevenir este tipo de situación es lo que se hace a través de una cláusula del contrato de arriendo. Aquí se especifican los pasos a seguir en caso de morosidades, multas a aplicar y los plazos para éstas.
Incluir un codeudor solidario en el contrato de arriendo, también es una buena estrategia para evitar este tipo de situaciones. Éste deberá hacerse cargo del incumplimiento del arrendatario, ya que tiene el mismo grado de responsabilidad.
¿Qué hacer en caso de no pago?
Se recomienda incluir una cláusula en el contrato de arriendo, que autorice a publicar la morosidad en herramientas públicas como Equifax. Esto debe estar explícito en el contrato, ya que de lo contrario no se puede publicar la información.
Si a pesar de tu flexibilidad e intención de llegar a acuerdo, tu arrendatario no cumple con su obligación de pago, puedes iniciar una demanda de término de contrato. Si bien esta es una instancia a evitar, puede ser la forma de salir de esta molesta situación. Para esto, debes acudir a los tribunales civiles. Basta un mes de mora, para que puedas ejecutar esta acción.
Arrendatario con problemas de comportamiento
Hay casos en los que el propietario recibe constantes notificaciones por parte de la administración de un edificio, por mal comportamiento de sus arrendatarios. Ruidos molestos o mal uso de la propiedad, son algunos de los más frecuentes.
Es importante que en el contrato esté explícito que se debe respetar el reglamento de copropiedad de la comunidad. De esta forma, el arrendatario acepta las reglas del lugar en que va a vivir y se compromete a respetarlas.
Con esta cláusula, es posible exigir que la conducta se ajuste a las normas de la comunidad. En caso de que el arrendatario genere problemas reiterados por no cumplimiento de las normas de convivencia, se puede poner término al contrato de manera inmediata.
En caso de que se haga término de contrato por sentencia judicial, el arrendatario deberá pagar las multas tanto aplicadas por el condominio como aquellas que pueda establecer el juez de policía local.
El arrendatario no respeta las prohibiciones del contrato
En el contrato de arriendo existen prohibiciones. Una de las más comunes es que el arrendatario no puede subarrendar la propiedad. Sin embargo, estas prohibiciones no siempre se cumplen.
Que tus arrendatarios estén subarrendando la totalidad o parte de tu propiedad, es causa de término anticipado de contrato. Subarrendar está prohibido, a no ser que el contrato diga lo contrario.
En este caso, se puede realizar una demanda para que se restituya la propiedad. Los daños que se puedan haber causado por el subarrendatario, siguen siendo responsabilidad del arrendatario con quien firmaste contrato. Él es quien debe hacerse responsable de la propiedad.
Propiedad dañada por el arrendatario
Otro problema común es encontrar que tu propiedad está en mal estado, una vez que el arrendatario se va de ella. Para esto está el resguardo del mes de garantía, que se solicita al momento de firma de contrato.
La finalidad del mes de garantía, es justamente poder reparar los deterioros causados por el arrendatario durante su estancia en el inmueble. El monto solicitado puede ser el equivalente a uno o más meses de arriendo, lo que se debe establecer de mutuo acuerdo.
En el contrato se debe especificar la responsabilidad de cada una de las partes en cuanto a arreglos de la propiedad arrendada. De esta forma, es simple definir quién debe hacerse cargo de cada situación.
Lo básico, es que el arrendatario debe restituir la propiedad en el mismo estado que la recibió. Si la reparación del inmueble supera el monto entregado como garantía, el arrendatario deberá pagar una indemnización por los daños generados. Esto también debe estar especificado en el contrato de arriendo.
Una cláusula que puede ayudar a evitar situaciones extremas, es aquella que permite visitas regulares por parte del arrendador.
El arrendatario no quiere abandonar la propiedad
El contrato de arriendo debe contar con una cláusula que haga mención a la salida del inmueble. Aquí se establece, por ejemplo, el tiempo mínimo y la forma con el que se debe dar aviso de término de contrato.
En los casos en que el arrendatario no puede o no quiere dejar la propiedad en el plazo establecido, lo primero es buscar una solución entre las partes. En caso de que esto no sea posible, es necesario llevar el caso a la justicia.
Lo mejor es tratar de encontrar una solución que resulte aceptable tanto para el arrendatario como para el arrendador. Hay veces en que el motivo escapa de las manos de quien te arrienda, como es el caso de despido laboral. Siempre es bueno hacer un análisis del comportamiento del arrendatario y buscar la mejor salida.
¿Qué hacer si el arrendatario no quiere dejar la propiedad?
Lo principal es que todo lo que esté relacionado al arriendo, quede siempre por escrito. Esto será una prueba legal en caso de que lo necesites. Existen abogados especializados en arriendos, que pueden asesorarte.
Si ya intentaste llegar a un acuerdo con tus arrendatarios sin éxito, entonces es el medio legal la solución.
Administración de inmuebles
Como ya habrás notado a lo largo de este artículo, el contrato de arriendo es clave a la hora de decidir entregar tu propiedad a un tercero. Es aquí donde deben tomarse todos los resguardos necesarios, para evitar futuros problemas.
Una buena alternativa para propietarios que deseen arrendar sus inmuebles es contar con un corredor de propiedades. Dentro de nuestros servicios se encuentra la administración de propiedades.
Las ventajas de este servicio son varias, entre las que encontramos:
- Selección de arrendatarios.
- Solución de problemas relacionados al inmueble.
- Comunicación con arrendatarios.
- Encargados de resolver problemas de morosidad.
Si estás pensando arrendar tu propiedad o tienes problemas con tus arrendatarios actuales, no dudes en comunicarte con nosotros.
