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¿Cómo funciona el corretaje de propiedades en Chile?

Es importante conocer cómo funciona el corretaje de propiedades en Chile y, en general, tener conocimiento de las características e importancia que tiene este trabajo.

El corretaje de propiedades es una profesión y actividad económica que nace de la necesidad de propietarios, inversionistas, arrendatarios, compradores o arrendadores, que buscan intermediar sus bienes inmuebles y comercios.

El agente inmobiliario necesita estar constantemente perfeccionándose y actualizando sus conocimientos  a nivel legal, de construcción y comercialización de los inmuebles. De la misma forma, debe ser capaz de comunicar estos conocimientos de manera simple.

Cada día podemos ver cómo aumenta el número de unidades en venta o arriendo, considerando que el Estado también ha creado subvenciones e incentivos que fomentan esta actividad.

¿Cómo está regulado el corretaje de propiedades en nuestro país?

En Chile, actualmente no hay una norma especial que regule el corretaje de propiedades y que sancione su ejercicio ilegal. Esto a pesar de ser una actividad relevante para el crecimiento y la economía del país.

Tal como señala el proyecto de ley que pretende reinstaurar el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, «la situación de nuestro país hoy, en el que el libre acceso a la actividad del corredor de propiedades ha sido de tal forma desprotegida y desregulada, se encuentra en un nivel tal de desamparo por parte del Estado, que reclama una elevación de los estándares de capacitación e idoneidad que el público espera  en este tipo de intermediación. Además, es necesario que se certifique tanto la procedencia y la forma en que dicha actividad se ejerce. Actualmente, sólo se necesita poseer un computador, un teléfono y una dirección virtual, y en el mejor de los casos, pagar una patente municipal».

Ahora, este proyecto necesita incorporar algunas mejoras al registro que alguna vez existió, para poder profesionalizar el trabajo del agente inmobiliario. Entre éstas, podemos mencionar el tener que rendir y aprobar un examen estatal.

A pesar de la falta de normativa especial, sí que existen normas y regulaciones dictadas en los últimos años que buscan garantizar la probidad pública y la transparencia de los mercados. Esto a raíz de la incorporación de los corredores de propiedades en asuntos relacionados a la prevención del lavado de dinero y la evasión tributaria.

¿Qué es un corredor de propiedades?

El objetivo del trabajo del agente inmobiliario es intermediar entre la oferta y la demanda de bienes inmuebles. Para esto, debe obtener y traspasar información relevante, acercar posiciones y facilitar el cierre de negocios inmobiliarios entre las partes.

El corredor de propiedades debe prestar una asesoría continua durante estos procesos y recibir por ello una remuneración. Se trata de aquella persona natural o jurídica que realiza, habitual y profesionalmente, la intermediación de bienes inmuebles y derechos comprendidos en ellos.

Dentro de sus actividades se encuentra el facilitar la conclusión de negocios inmobiliarios como arriendos, compraventas, permutas, administraciones de bienes raíces, ventas de establecimientos de comercio y derecho de llaves.

¿Cuál es la naturaleza jurídica del Contrato de Corretaje?

Julio Olavarría señala que se debe entender por comercio, «la rama de la actividad humana que tiene por objeto la aproximación de productos al consumidor por medio del cambio o de las operaciones que tiendan a facilitar, con intención de lucro y en el tiempo, lugar, calidad y cantidad convenientes.

Con la reforma introducida por el D.L. Nº1.953, de 1977, nuestro código acerca los inmuebles a la mercantilidad. Esto señalando que son actos de comercio «las empresas de construcción de bienes inmuebles por adherencia, como edificios, caminos, puentes, canales, desagües, instalaciones industriales y otras similares de la misma naturaleza».

Sin embargo, no se hace cargo de la intermediación, administración, compraventa, permutación, enajenación y arrendamiento o subarrendamiento de bienes raíces, los que estarán comprendidos dentro de los actos de naturaleza civil.

La legislación nacional, por regla general y durante los dos últimos siglos, ha considerado que los bienes inmuebles están excluidos de la mercantilidad. Esto implica que los actos jurídicos que recaen sobre ellos no son actos comerciales, por lo que no están regidos por la legislación comercial que comprende el Código de Comercio.

Con el tiempo, tanto los autores como la jurisprudencia fueron cambiando su pensamiento, incorporando que la intermeciación de bienes raíces comparte premisas fundamentales del Derecho Comercial. Por lo tanto, éste debe reconocerla y reglamentarla.

¿POR QUÉ ES IMPORTANTE LA CALIFICACIÓN CIVIL O MERCANTIL?

La importancia está en las consecuencias jurídicas. Primero que todo, determina la legislación aplicable de acuerdo a la naturaleza del contrato.

Si éste es civil, será regulado por el Código Civil. En el caso de que sea comercial, se regulará por el Código de Comecio y leyes especiales que lo complementan.

Corredores de propiedades y Servicio Nacional del Consumidor

La normativa que rige el tráfico de inmuebles es civil. Los contratos de promesa de compraventa, permuta, hipoteca, cesión de derechos, arrendamiento, se encuentran incluidos. Sin embargo, en las últimas décadas la doctrina nacional ha reconocido que los bienes raíces se deben considerar como objetos del Derecho Mercantil.

La jurisprudencia del Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) ha manifestado en los últimos años que en caso de incumplimiento de las obligaciones de un corredor de propiedades en materias de arrendamiento, queda dentro de su esfera de fiscalización y atribuciones. Esto implica que puede recibir una denuncia contra cualquier proveedor e incluso denunciar los hechos ante la justicia ordinaria.

La Ley sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, en su artículo 2º, señala que «Quedan sujetos a las disposiciones de esta norma: c) Los actos o contratos en que el proveedor se obligue a suministrar al consumidor o usuario el uso o goce de un inmueble por periodos determinados, continuos o discontinuos, no superiores a tres meses, siempre que lo sean amoblados y para fines de descanso o turismo».

Se entiende que este tipo de arrendamiento amoblado en periodos estivales, temporales o con fines vacacionales quedan dentro de la esfera de competencia de esta ley. Las vulneraciones a dicha norma, serán de competencia del SERNAC, quien podrá asesorar jurídicamente a estos consumidores ante los juzgados de policía local.

Lo mismo sucede respecto a, «e) Los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y por los Servicios de Vivienda y Urbanización, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad contenida en la ley nº19.472».

Si necesitas asesoría para realizar algún negocio inmobiliario o de tipo legal, ¡no dudes en contactarnos!

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