Primero que todo es importante entender qué es el IVA y quién debe pagarlo. El IVA es el «Impuesto sobre el valor agregado», que en el caso de nuestro país grava el valor añadido o agregado de un producto o servicios.
Se trata de un impuesto indirecto, en beneficio fiscal, que paga el comprador y se entiende incluido en el precio final de venta. Ahora, quien debe declararlo y entregarlo al fisco es el vendedor.
En el caso de compraventa de bienes raíces, deben pagar IVA las ventas que hagan vendedores habituales. En la actualidad se entiende como vendedor a cualquier persona natural o jurídica, incluyendo a las comunidades y sociedades de hecho.
¿Cuáles son las presunciones de habitualidad respecto del vendedor?
La reforma tributaria establece presunción de habitualidad cuando entre la adquisición o construcción de un inmueble y su enajenación trascurre un plazo inferior a un año.
Además del pago del IVA al momento de vender una propiedad, en caso de habitualidad se debe pagar impuesto de primera categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda. Esto es un 25% sobre la ganancia en el ejercicio anual correspondiente (esto se aplicó desde el año 2017).
¿Quiénes son considerados vendedores habituales?
Quienes hayan comprado una vivienda con el ánimo de revenderla y, en general, se dedican a la compra y venta de bienes inmuebles como las empresas inmobiliarias o constructoras.
Si una persona vende su casa y no se dedica al negocio inmobiliario, no debe pagar IVA. Sólo deben pagar IVA los vendedores que sean considerados habituales.
Quien vende antes de cumplido un año desde la compra o construcción de la vivienda, puede acreditar que en los hechos no se trata de un vendedor habitual.
Presunción de NO habitualidad
La presunción de no habitualidad plantea que aún cuando se cumplan los requisitos para que la venta se encuentre gravada con IVA, no se aplicará el impuesto en los siguientes casos:
- Ventas que se efectúen como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias.
- Ventas de inmuebles adjudicados o recibidos en pago por deudas, siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado.
- Ventas forzadas en pública subasta, autorizadas por resolución judicial.
Aplicación del Impuesto en la venta de viviendas
Esto comenzó a aplicarse el 1 de enero de 2016 y se aplica a todas las ventas realizadas por vendedores habituales. El impuesto se aplica a todo tipo de viviendas, nuevas o usadas, en la medida de que el vendedor se considere habitual.
¿Qué pasa en el caso de venta de terrenos?
El Impuesto al Valor Agregado graba hechos que aporten mayor valor a un bien en su proceso productivo o de elaboración, y es sobre ese valor que se aplica el impuesto. Por lo tanto, la venta de terrenos está excluida de la aplicación de IVA.
Excepciones a la aplicación de IVA en la venta de viviendas
- Venta de viviendas con subsidio habitacional.
- Viviendas nuevas que tengan permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016 y se hayan terminado de construir durante ese año.
- Venta de viviendas sobre las que se haya celebrado promesa de compraventa antes del 1 de enero de 2016.
- Las propiedades nuevas que hayan terminado su construcción durante el 2016 no pagan IVA, siempre que hayan ingresado la solicitud de recepción definitiva antes del 1 de enero de 2017.
¿Se puede descontar el valor del terreno de la base imponible de IVA?
Sí, la ley permite deducir el valor de adquisición reajustado del terreno, con ciertos topes. De esta forma, el contribuyente puede optar por deducir cualquiera de los siguientes valores:
- Valor de adquisición del terreno.
- Valor del avalúo fiscal a la fecha de la operación.
Aplicación de IVA a los contratos de Leasing
Los contrato de Leasing celebrados a partir del 1 de enero de 2016 deben pagar IVA, en la medida que el arrendador sea considerado como habitual respecto a la celebración de este tipo de contratos.
El IVA se aplica en el pago de cada cuota y en el momento que esto ocurra. En ese mismo momento se debe emitir la factura.
Constructoras y derecho a crédito especial del IVA
A contar del año 2016, las constructoras tienen derecho a crédito especial del IVA en el caso de viviendas cuyo valor de construcción no supere las 2.000 UF.
En el caso de viviendas con subsidio, a pesar de no estar afectas al pago de IVA, también se otorga derecho a crédito fiscal a las constructoras por viviendas de hasta 2.200 UF.
